Jak liczyć rentowność nieruchomości komercyjnej przed zakupem?

Jak liczyć rentowność nieruchomości komercyjnej przed zakupem?

Lokal kosztuje milion złotych i przynosi 8 000 zł miesięcznie czynszu. Dobra inwestycja? Nie da się tego stwierdzić na podstawie tych dwóch liczb. Rentowność nieruchomości komercyjnej zależy nie tylko od wysokości czynszu, lecz również od kosztów, jakości najemcy, długości umowy, ryzyka pustostanu, lokalizacji i ceny, za którą nieruchomość będzie można sprzedać w przyszłości. Sam procent jest początkiem analizy, nie jej końcem.

Rentowność brutto

Najprostszy wskaźnik można policzyć, dzieląc roczny przychód z czynszu przez cenę zakupu nieruchomości. Jeżeli lokal kosztuje 1 000 000 zł i generuje 96 000 zł czynszu rocznie, rentowność brutto wynosi 9,6%. Wygląda atrakcyjnie. Problem w tym, że inwestor nie zatrzymuje całych 96 000 zł.

Liczy się rentowność netto

W kalkulacji trzeba uwzględnić koszty pozostające po stronie właściciela. Ich zakres zależy od nieruchomości i konstrukcji umowy najmu. Mogą pojawić się między innymi koszty utrzymania, ubezpieczenia, zarządzania, remontów, finansowania czy okresów, w których lokal nie będzie wynajęty. Dopiero dochód po uwzględnieniu kosztów daje lepszy obraz rzeczywistego wyniku inwestycji.

Najemca może być ważniejszy niż sam lokal

Dwa identyczne lokale mogą mieć inną wartość inwestycyjną, jeżeli w jednym znajduje się stabilny najemca z długą umową, a w drugim przedsiębiorca z krótkim okresem najmu. Przed zakupem warto przeanalizować nie tylko stawkę czynszu. Znaczenie ma długość umowy, możliwość jej wypowiedzenia, zasady waloryzacji, podział kosztów pomiędzy właścicielem i najemcą oraz wiarygodność podmiotu zajmującego lokal. Wysoki czynsz jest niewiele wart, jeżeli istnieje duże ryzyko, że za trzy miesiące przestanie być płacony.

Co się stanie po wyjściu obecnego najemcy?

To jedno z najważniejszych pytań. Czy lokal będzie łatwy do ponownego wynajęcia? Czy jego układ jest uniwersalny? Czy może być wykorzystywany przez różne branże? A może został bardzo mocno dostosowany do jednego rodzaju działalności? Nieruchomość komercyjna powinna być oceniana również z perspektywy scenariusza, w którym aktualna umowa najmu się kończy.

Stawka rynkowa a stawka w umowie

Czynsz zapisany w umowie może być wyższy albo niższy od aktualnych stawek rynkowych. Jeżeli jest znacznie wyższy, bieżąca rentowność wygląda świetnie, ale pojawia się pytanie, czy kolejny najemca zaakceptuje podobne warunki. Jeżeli jest niższy, inwestor może dostrzegać potencjał wzrostu, ale trzeba sprawdzić, kiedy i na jakich zasadach można zmienić stawkę.

Pustostan jest kosztem

W kalkulacji nie należy automatycznie przyjmować 12 miesięcy pełnego obłożenia każdego roku przez cały okres inwestycji. Zmiana najemcy może oznaczać kilka tygodni albo miesięcy bez przychodu. Do tego mogą dojść koszty pośrednictwa, dostosowania lokalu lub remontu. Im bardziej specjalistyczna nieruchomość, tym potencjalnie dłuższy czas potrzebny do znalezienia kolejnego użytkownika.

Rentowność a wzrost wartości

Dochód z najmu jest tylko jednym sposobem zarabiania na nieruchomości. Drugim może być wzrost jej wartości. Dobra lokalizacja, rozwój otoczenia, rosnący popyt czy możliwość poprawienia parametrów nieruchomości mogą zwiększać cenę aktywa w czasie. Nie oznacza to jednak, że wzrost należy traktować jako pewnik. Podstawowa kalkulacja powinna bronić się bez zakładania, że za kilka lat rynek na pewno będzie droższy.

Nie pytaj tylko o stopę zwrotu

Warto również zapytać, jak stabilny jest dochód, jak łatwo będzie znaleźć kolejnego najemcę, jakie koszty pozostają po stronie właściciela, co się stanie, jeżeli lokal przez pół roku będzie pusty, czy umowa najmu chroni wartość inwestycji i jak łatwo będzie sprzedać nieruchomość. Dopiero odpowiedzi na te pytania pokazują, czy atrakcyjny procent z ogłoszenia oznacza rzeczywiście atrakcyjną inwestycję.