Flipowanie nieruchomości – jak wybierać lokale, na których naprawdę można zarobić?

Flipowanie nieruchomości – jak wybierać lokale, na których naprawdę można zarobić?

Najbardziej efektowną częścią flipa jest przemiana mieszkania. Stare wnętrze znika. Pojawia się nowa kuchnia, podłogi, oświetlenie, wyposażenie i dobre zdjęcia. Kilka tygodni później nieruchomość wraca na rynek w zupełnie innej odsłonie. Problem w tym, że zysk z flipa nie powstaje podczas wyboru koloru ścian. Powstaje głównie w momencie zakupu. Jeżeli inwestor kupi nieruchomość zbyt drogo albo źle policzy koszty, nawet bardzo dobrze wykonany remont może nie uratować wyniku.

Zacznij od ceny sprzedaży, nie ceny zakupu

Przed złożeniem oferty trzeba oszacować, za ile nieruchomość będzie mogła zostać sprzedana po remoncie. Nie chodzi o najwyższą cenę znalezioną na portalu. Trzeba znaleźć nieruchomości możliwie podobne pod względem lokalizacji, metrażu, standardu, piętra, budynku i funkcjonalności. Jeżeli po remoncie lokal ma konkurować z mieszkaniami sprzedawanymi za 900 tys. zł, kalkulacji nie należy opierać na założeniu, że ktoś zapłaci 1,1 mln tylko dlatego, że remont wyszedł wyjątkowo dobrze.

Cena zakupu musi zostawić miejsce na błędy

Flip jest inwestycją z wieloma zmiennymi. Może pojawić się większy zakres remontu, opóźnienie, dodatkowy koszt ekipy, problem techniczny albo konieczność obniżenia ceny przy sprzedaży. Jeżeli inwestycja wygląda dobrze wyłącznie w idealnym scenariuszu, margines bezpieczeństwa jest zbyt mały. Dobra kalkulacja powinna działać również wtedy, gdy kilka założeń okaże się mniej korzystnych.

Lokalizacja nadal jest najważniejsza

Remont może poprawić nieruchomość, ale nie może zmienić adresu. Przy flipowaniu atrakcyjna lokalizacja daje większą bazę potencjalnych kupujących, ale nie zawsze najlepszym wyborem jest najdroższa część miasta. Liczy się relacja między ceną zakupu, poziomem cen po remoncie i realnym popytem. Czasami więcej miejsca na marżę daje lokal wymagający przebudowy w dobrze rozwijającej się części miasta niż niewielkie mieszkanie w najbardziej prestiżowej lokalizacji.

Układ może być ważniejszy niż metraż

W przypadku flipa ogromne znaczenie ma możliwość poprawienia funkcjonalności mieszkania. Duży korytarz, niepraktyczna kuchnia, przechodnie pokoje albo niewykorzystana przestrzeń mogą być wadą dla obecnego właściciela, ale jednocześnie szansą dla inwestora. Jeżeli rozsądna przebudowa pozwala stworzyć lepszy układ bez nadmiernego zwiększania kosztów, wartość mieszkania może wzrosnąć znacznie bardziej niż przy samym odświeżeniu wnętrza.

Remont powinien odpowiadać klientowi końcowemu

Nie każde mieszkanie potrzebuje drewnianej jodełki, kamiennego blatu i designerskich lamp. Standard wykończenia powinien wynikać z lokalizacji, wartości nieruchomości i oczekiwań przyszłego nabywcy. Przeinwestowanie remontu jest jednym z błędów, które najłatwiej popełnić. Można wydać dodatkowe 80 tys. zł i nie podnieść ceny sprzedaży nawet o połowę tej kwoty. Inwestor nie urządza mieszkania dla siebie. Tworzy produkt dla określonej grupy klientów.

Czas również kosztuje

Jeżeli flip trwa sześć miesięcy zamiast trzech, zmienia się ekonomika inwestycji. Kapitał pozostaje zamrożony dłużej, pojawiają się kolejne koszty utrzymania, a inwestor nie może wykorzystać pieniędzy w następnym projekcie. Dlatego czas trzeba traktować tak samo poważnie jak budżet remontowy. Najtańsza ekipa, która rozpocznie pracę za dwa miesiące, nie zawsze jest najtańszym rozwiązaniem dla całego projektu.

Co policzyć przed zakupem?

Na podstawową kalkulację składają się cena zakupu, koszty transakcyjne, remont, wyposażenie, finansowanie, utrzymanie nieruchomości, koszty sprzedaży oraz bezpiecznie oszacowana cena wyjścia. Dopiero różnica pomiędzy całkowitym kosztem projektu a możliwą ceną sprzedaży pokazuje potencjał inwestycji. Nie warto odwracać tego procesu i najpierw kupować „okazji”, a później zastanawiać się, jak na niej zarobić.

Najlepszy flip nie musi wyglądać jak katastrofa budowlana

Okazją może być mieszkanie wymagające generalnego remontu, ale może nią być również nieruchomość w dobrym stanie, której właściciel potrzebuje szybkiej transakcji, lokal z nieefektywnym układem albo produkt źle zaprezentowany na rynku. Przewaga inwestora nie zawsze polega na umiejętności remontowania. Częściej polega na umiejętności dostrzeżenia wartości tam, gdzie rynek jeszcze jej nie wycenił.