Jak bezpiecznie kupić nieruchomość we Włoszech? Proces zakupu krok po kroku

Zakup nieruchomości we Włoszech dla wielu osób zaczyna się podobnie. Najpierw są wakacje, zachwyt nad Italią i myśl: „A gdyby mieć tutaj swoje miejsce?”. Czasem decyzja ma charakter czysto emocjonalny, czasem inwestycyjny. Rosnące ceny nieruchomości w Polsce, niewielkie oprocentowanie lokat czy chęć ulokowania kapitału sprawiają, że coraz więcej Polaków zaczyna patrzeć w kierunku włoskiego rynku nieruchomości.

I rzeczywiście, we Włoszech nadal można znaleźć bardzo ciekawe nieruchomości w cenach, które w wielu polskich miastach są już trudne do osiągnięcia. Dotyczy to szczególnie południa kraju. Jednocześnie trzeba pamiętać, że Włochy są bardzo zróżnicowanym rynkiem. Inaczej wygląda zakup nieruchomości nad Jeziorem Garda, inaczej na Ligurii, a jeszcze inaczej w Kalabrii czy innych regionach południowych.

Sam proces zakupu również różni się od tego, który znamy z Polski. Nie jest szczególnie skomplikowany, ale warto znać jego najważniejsze etapy, zanim zaczniemy składać oferty i wpłacać pieniądze.

Od czego zacząć zakup nieruchomości we Włoszech?

Pierwszym krokiem powinno być określenie nie konkretnej nieruchomości, ale swoich potrzeb.

Czy nieruchomość ma być drugim domem wakacyjnym? Czy planujemy spędzać we Włoszech kilka miesięcy w roku? Czy myślimy o przeprowadzce na stałe? A może zakup ma przede wszystkim charakter inwestycyjny?

To ważniejsze, niż może się początkowo wydawać.

Miejscowość, która jest idealna podczas dwóch tygodni wakacji w sierpniu, nie zawsze będzie dobrym miejscem do życia zimą. Niektóre włoskie kurorty poza sezonem praktycznie pustoszeją. W innych przez cały rok działają sklepy, restauracje, usługi medyczne i komunikacja publiczna.

Znaczenie ma również sposób, w jaki chcemy docierać do nieruchomości. Jeżeli mieszkamy w Polsce i planujemy regularnie latać do Włoch, trzeba zwrócić uwagę na dostępność połączeń lotniczych. Jeżeli nie latamy samolotem, prawdopodobnie rozsądniej będzie szukać nieruchomości w północnej części kraju.

Dopiero po określeniu potrzeb, budżetu i sposobu korzystania z nieruchomości warto przejść do konkretnych ofert.

Gdzie szukać nieruchomości we Włoszech?

Większość osób rozpoczyna poszukiwania w Google, na portalach nieruchomościowych albo coraz częściej przy pomocy narzędzi wykorzystujących sztuczną inteligencję.

We Włoszech funkcjonują duże portale nieruchomościowe podobne do polskiego Otodom, jednak trzeba mieć świadomość jednego problemu: nie każda oferta widoczna w internecie jest nadal aktualna.

Zdarza się, że atrakcyjna nieruchomość została już sprzedana, ale ogłoszenie pozostaje aktywne. Czasami wynika to z opóźnienia w aktualizacji oferty, czasami z faktu, że wyjątkowo atrakcyjne ogłoszenie nadal generuje zapytania klientów.

Drugim problemem może być kontakt z lokalnymi biurami nieruchomości. Włoski styl pracy bywa inny niż ten, do którego przyzwyczajeni są polscy klienci. Odpowiedź może pojawić się po kilku dniach, a korespondencja może urwać się po pierwszej wiadomości.

Dochodzi do tego bariera językowa oraz różnice kulturowe. W praktyce znajomość samego języka nie zawsze wystarczy. Równie ważne jest zrozumienie lokalnych zwyczajów, sposobu prowadzenia negocjacji i organizacji całego procesu.

Nie wybieraj nieruchomości wyłącznie na podstawie zdjęć

Jednym z największych błędów jest założenie, że zdjęcia dokładnie pokazują stan nieruchomości.

Na północy Włoch zdjęcia ofertowe potrafią być bardzo dobrze przygotowane. Czasami nawet zbyt dobrze. Dopiero podczas oględzin pojawiają się rzeczy, których nie było widać w ogłoszeniu.

Podczas jednej z prezentacji nieruchomości w San Remo okazało się na przykład, że jedna ze ścian jest poważnie zawilgocona. Nie było tego widać na zdjęciach, a lokal znajdował się wcześniej na pierwszym miejscu listy klientki.

Na południu Włoch zdarza się natomiast sytuacja odwrotna. Zdjęcia potrafią wyglądać gorzej niż sama nieruchomość. Właściciele nie zawsze przygotowują mieszkanie do sesji zdjęciowej w sposób, do którego przyzwyczailiśmy się w Polsce. Na fotografiach pojawiają się przedmioty osobiste, nieruchomość wygląda na zagraconą, a podczas wizyty na miejscu okazuje się znacznie atrakcyjniejsza.

Dlatego jeżeli tylko jest taka możliwość, warto obejrzeć nieruchomość osobiście.

Czy można kupić nieruchomość we Włoszech zdalnie?

Tak. Transakcje zdalne są możliwe i zdarzają się coraz częściej.

Jeżeli klient nie może przyjechać do Włoch, agent może pojechać na miejsce, przygotować dokładny materiał wideo, pokazać otoczenie i przeprowadzić prezentację podczas rozmowy wideo.

Przy zakupie zdalnym szczególnie ważne jest jednak, aby ktoś zaufany rzeczywiście obejrzał nieruchomość.

Film powinien pokazywać nie tylko salon, sypialnię czy widok z balkonu. Warto zobaczyć również części wspólne, stan budynku, otoczenie, drogę dojazdową, sąsiedztwo oraz potencjalne mankamenty.

Przy zakupie nieruchomości za granicą lepiej wiedzieć wcześniej o wymagającym naprawy elemencie niż odkryć go już po podpisaniu zobowiązujących dokumentów.

Dlaczego podczas wizyty warto poznać również okolicę?

Dobra prezentacja nieruchomości nie powinna ograniczać się do wejścia do mieszkania, obejrzenia kilku pomieszczeń i przejazdu do kolejnej oferty.

Ważne jest to, jak będzie wyglądało codzienne życie w danym miejscu.

Czy w pobliżu znajduje się sklep? Czy można dojść do niego pieszo? Gdzie znajduje się najbliższa stacja kolejowa? Jak daleko jest lotnisko? Czy w mieście działa szpital? Czy miejscowość żyje również zimą?

Dla osoby młodej możliwość korzystania z samochodu może być czymś oczywistym. Dla kogoś, kto planuje spędzać we Włoszech emeryturę, bliskość sklepu, kolei czy placówki medycznej może być jednym z najważniejszych kryteriów zakupu.

Dlatego wybierając nieruchomość, warto wybierać nie tylko mieszkanie lub dom. Wybieramy również miejscowość i sposób życia.

Codice fiscale – formalność potrzebna przy zakupie

Jedną z podstawowych formalności związanych z zakupem nieruchomości we Włoszech jest uzyskanie włoskiego kodu podatkowego.

Można go porównać do numeru identyfikacyjnego potrzebnego do przeprowadzenia wielu formalności we Włoszech.

Kod można uzyskać podczas pobytu we Włoszech. Po wcześniejszym umówieniu wizyty procedura może zostać przeprowadzona w lokalnym urzędzie skarbowym.

Nie zawsze trzeba jednak załatwiać tę formalność podczas pierwszego wyjazdu na oglądanie nieruchomości. Można zrobić to również później, przed aktem notarialnym. W określonych sytuacjach procedurę może przeprowadzić także pełnomocnik.

Proposta – moment, którego nie wolno lekceważyć

Jedną z najważniejszych różnic pomiędzy polskim a włoskim procesem zakupu nieruchomości jest etap składania oferty.

We Włoszech funkcjonuje dokument określany jako proposta.

Kupujący przedstawia w nim warunki, na jakich chce kupić nieruchomość, w tym między innymi proponowaną cenę i termin przeprowadzenia transakcji. Sprzedający ma określony czas na zaakceptowanie propozycji.

I tutaj pojawia się bardzo ważna różnica.

Jeżeli sprzedający zaakceptuje proposta, dokument staje się wiążącym zobowiązaniem stron.

Dlatego nie należy traktować jej jak niezobowiązującego zapytania o możliwość negocjacji ceny. Złożenie proposta powinno być przemyślaną decyzją poprzedzoną sprawdzeniem nieruchomości i warunków transakcji.

Zadatek przy zakupie nieruchomości we Włoszech

W niektórych regionach Włoch, szczególnie na północy, jeszcze przed przedstawieniem proposta sprzedającemu kupujący może zostać poproszony o zdeponowanie określonej kwoty.

Jeżeli sprzedający zaakceptuje propozycję, pieniądze trafiają do niego jako zadatek. Jeżeli propozycja nie zostanie zaakceptowana, środki wracają do kupującego.

W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej wysokość zadatku często wynosi około 20% wartości nieruchomości, choć oczywiście warunki konkretnej transakcji mogą wyglądać inaczej.

To kolejny powód, dla którego nie warto podejmować decyzji pod wpływem emocji.

Akt notarialny i płatność za nieruchomość

Po zawarciu wiążącej umowy strony ustalają termin aktu notarialnego.

Jednym z rozwiązań dotyczących płatności jest depozyt notarialny. Kupujący wcześniej przekazuje pieniądze na depozyt, a środki zostają wypłacone sprzedającemu po przeprowadzeniu transakcji.

Trzeba jednak pamiętać, że we Włoszech depozyt notarialny nie zawsze jest stosowany. Dla części sprzedających problemem jest to, że pieniądze mogą zostać zwolnione dopiero kilka lub kilkanaście dni po podpisaniu aktu.

Alternatywą może być przelew natychmiastowy, o ile pozwala na to bank, wysokość transakcji i termin podpisania aktu.

Klucze do nieruchomości zazwyczaj przekazywane są podczas aktu notarialnego, pod warunkiem że kwestia płatności została prawidłowo zabezpieczona.

Czy podczas aktu notarialnego potrzebny jest tłumacz?

To zależy między innymi od notariusza i konkretnej sytuacji.

Czasami wystarczająca jest obecność osoby mówiącej zarówno po polsku, jak i po włosku. W innych przypadkach podczas aktu może być wymagany tłumacz, świadek albo więcej niż jeden świadek.

Dlatego nie należy zakładać, że akt notarialny we Włoszech będzie wyglądał dokładnie tak samo jak w Polsce.

Czy trzeba osobiście przyjechać na akt notarialny?

Nie zawsze.

Zakup nieruchomości może zostać przeprowadzony przez pełnomocnika.

Pełnomocnictwo można przygotować w Polsce u notariusza, następnie konieczna jest odpowiednia legalizacja dokumentu oraz klauzula apostille i tłumaczenie.

Cała procedura wymaga przygotowania, ale pozwala przeprowadzić zakup bez konieczności ponownego przyjazdu do Włoch wyłącznie na podpisanie aktu.

To rozwiązanie jest szczególnie wygodne dla osób, które wcześniej obejrzały nieruchomość, podjęły decyzję o zakupie, ale nie chcą organizować kolejnej podróży.

Akt notarialny we Włoszech nie zawsze dostaniesz od razu

To kolejna różnica, która może zaskoczyć polskiego kupującego.

W Polsce po podpisaniu aktu notarialnego wychodzimy zazwyczaj z dokumentami potwierdzającymi transakcję.

We Włoszech często otrzymujemy początkowo jedynie potwierdzenie zawarcia aktu. Sama rejestracja dokumentu odbywa się później, a papierowa wersja może być dostępna dopiero po kilkunastu dniach.

W okresie wakacyjnym czas oczekiwania może być jeszcze dłuższy.

Nie oznacza to, że z transakcją dzieje się coś niepokojącego. Jest to po prostu element włoskiej procedury.

Co z licznikami prądu i wody?

Zakup nieruchomości nie kończy się w momencie odebrania kluczy.

Po transakcji trzeba również zadbać o przepisanie liczników prądu oraz wody.

Warto zrobić to szybko i prawidłowo, ponieważ pozostawienie formalności bez rozwiązania może prowadzić do problemów z dostawą mediów.

Po zakupie trzeba również pamiętać między innymi o podatku od nieruchomości oraz, jeżeli chcemy, o ubezpieczeniu mieszkania lub domu.

Czy wyposażenie jest w cenie nieruchomości?

Nie zawsze.

We Włoszech trzeba zwracać szczególną uwagę na to, co dokładnie obejmuje cena.

Nieruchomości mogą być sprzedawane puste, a nawet kuchnia nie zawsze jest automatycznie traktowana jako część wyposażenia objęta ceną sprzedaży.

Jeżeli zależy nam na konkretnych meblach lub elementach wyposażenia, warto ustalić to jeszcze przed podpisaniem dokumentów.

Uważaj na prowizję przy kontakcie z kilkoma biurami

Jeżeli korzystasz ze wsparcia jednego biura nieruchomości, ale samodzielnie znalazłeś ciekawą ofertę w innym biurze, nie zawsze warto kontaktować się bezpośrednio z drugim agentem.

W określonych sytuacjach bezpośredni kontakt może spowodować, że zostaniesz zarejestrowany jako klient tego biura i pojawi się kwestia prowizji po jego stronie.

Bezpieczniej jest przesłać znalezione ogłoszenie swojemu agentowi i poprosić go o sprawdzenie aktualności oferty oraz warunków współpracy z drugim biurem.

Dzięki temu jedna osoba może koordynować cały proces i reprezentować Twoje interesy.

Najczęstsze błędy przy zakupie nieruchomości we Włoszech

Największe problemy bardzo rzadko wynikają z samego faktu, że zakup nieruchomości we Włoszech jest wyjątkowo skomplikowany.

Znacznie częściej wynikają z pośpiechu i błędnych założeń.

Kupujący zakochuje się w zdjęciach i składa ofertę, zanim ktoś dokładnie obejrzy nieruchomość. Kontaktuje się jednocześnie z wieloma biurami. Nie sprawdza, czy miejscowość funkcjonuje poza sezonem. Zakłada, że wyposażenie widoczne na zdjęciach jest w cenie. Traktuje proposta jak niezobowiązującą ofertę. Oczekuje również, że cały proces notarialny będzie wyglądał identycznie jak w Polsce.

Każdy z tych błędów można ograniczyć, jeżeli od początku wiemy, jak wygląda lokalny rynek.

Czy warto korzystać z pomocy przy zakupie nieruchomości we Włoszech?

Kupno mieszkania czy domu we Włoszech nie musi być trudne.

Trzeba jednak pamiętać, że działamy w innym kraju, w innym systemie prawnym, w innym języku i przede wszystkim w trochę innej kulturze biznesowej.

Dobry agent nie powinien więc wyłącznie pokazać kilku nieruchomości.

Powinien najpierw zrozumieć, czego szukasz, dopasować region do Twojego budżetu i sposobu życia, zweryfikować oferty, pokazać nieruchomości i ich otoczenie, pomóc podczas negocjacji, przeprowadzić Cię przez etap proposta i umowy przedwstępnej, zorganizować formalności związane z aktem notarialnym, a później pomóc również w sprawach związanych z przekazaniem nieruchomości.

W JL Properties działamy zarówno w Polsce, jak i we Włoszech. Współpracujemy z polskimi agentami oraz Włochami mówiącymi po polsku, dzięki czemu możemy być łącznikiem pomiędzy dwoma rynkami, językami i sposobami prowadzenia transakcji.

Jeżeli planujesz zakup nieruchomości we Włoszech, możesz zacząć od przejrzenia aktualnych ofert na JLProperties.pl oraz NieruchomosciItalia.pl.

A jeśli nie wiesz jeszcze, który region będzie dla Ciebie najlepszy, skontaktuj się z nami. Zaczniemy nie od pokazywania przypadkowych ofert, ale od rozmowy o Twoim budżecie, planach i tym, jak naprawdę chcesz korzystać ze swojej nieruchomości we Włoszech.